Asuntomarkkinoilla edessä loiva jarrutus

Asuntojen hinnat ovat nousseet nopeasti siitä huolimatta, että talouden kasvu on ollut hidasta. Hintojen jatkuva nopea nousu on jatkunut vielä kuluvana kesänäkin, ja jopa muuttotappioalueilla hinnat ovat kohonneet yli 1980-luvun hullujen vuosien.

ahoituksen saanti on tärkeä asuntojen kysyntää yllä pitävä tekijä. Asuntolainat ovat nyt ennätyksellisen halpoja, ja kun asuntojen arvo nousee, on edullisempaa asua omistusasunnossa kuin vuokralla. Peruskysyntää pitävät yllä kaupunkien väestönkasvu ja tarve suurempaan asumisväljyyteen.

Sen lisäksi, että euroalueen korko on alhaalla, pankit kilpailevat ankarasti asuntoluotoilla siksi, että yritysrahoituksen kysyntä on laimeaa. Lainarahasta on tullut minkä tahansa tavaran kaltainen tuote, jonka hinnan määrää kysyntä ja tarjonta. Ja rahaa on nykyisin tarjolla. Maaliskuussa uusien asuntoluottojen keskikorko vaipui hetkeksi alle 3 prosentin rajan. Niinpä uusissa asuntoluotoissa pankkien marginaali on kaventunut alle yhteen prosenttiin. Parhaana pidetyt asiakkaat saavat lainaa selvästi tämän allekin.

Yhä korkeammat asuntojen hinnat ruokkivat yhä suurempia lainoja ja päinvastoin. Joka neljännen asuntolainat kipuavat yli 100 000 euron. Mutta monelle nuorelle perheelle Helsingin seudun asunnot ovat jo niin kalliita, että mieluummin muutetaan vähän kauemmas kaupungista. Ajatusta asuntojen hintojen kestämättömästä noususta tukee myös se, että rakennuskustannukset ovat nousseet paljon maltillisemmin kuin asuntohinnat.

uplaa asuntomarkkinoilla ei kuitenkaan ole syntymässä, ellei talouteen tule äkkijarrutusta. On todennäköistä, että hintojen nousu pysähtyy ainakin osalla paikkakuntia tai kääntyy lievään laskuun, mutta riskit äkkipudotukseen ovat pienet. Asuntojen hinnat riippuvat hyvin selvästi korkotasosta ja asunnon ostajien tulojen kehityksestä. Historiallisen matala korkotaso ei jatku loputtomiin. Odotukset korkojen noususta Euroopassa ovat tosin siirtyneet kokonaistuotannon hitaan kasvun vuoksi aina vain eteenpäin. Tällä hetkellä yleisin näkemys on, että korot nousevat vasta ensi vuoden puolella ja silloinkin maltillisesti. Korot voivat nousta useita prosenttiyksikköjä, mutta mitään korkopiikkejä ei odoteta.

Lainanottajat ovat kuitenkin varautuneet korkotason nousun tuomiin lisäkustannuksiin, ja useimmiten varautuminen on sitä parempaa, mitä suurempi laina on. Äkkipudotus edellyttäisi sitä, että monet asunnon ostajat joutuisivat pakkotilanteeseen esimerkiksi työttömyyden takia tai korkotason nousu olisi rajua.

Asuntolaina ei ole enää yhtä suuri riski kuin menneinä vuosina. Laina-ajat ovat pidentyneet viime vuosina huimasti, monilla takaisinmaksuaikaa on jopa yli 20 vuotta. Osa lainoista on tasaerälainoja, jolloin koron nousu näkyy takaisinmaksuajan pidentymisenä. Lisäksi lainan hoidon voi vakuuttaa odottamattomien tapahtumien varalta. Mitä suuremmat lainat, sitä useammin lainaturvavakuutus otetaan. Kun sekä omakohtainen että koko talouden työttömyysriski koetaan melko pieneksi, suuriakin lainoja otetaan.

Asuntolainoista tuleekin normaaliolosuhteissa pankeille vain vähän luottotappioita. Tämä lienee kilpailun ohella eräs syy siihen, että marginaaleja on pystytty vetämään alas. Asuntorahoitukseen nämä kaikki piirteet ovat tulleet vasta 1990-luvulla, eivätkä ne olleet vielä 1990-luvun alun suuren hintakuplan aikaan pehmentämässä muutoksia.

innat ovat nousseet nopeimmin kasvukeskuksissa, joissa myös otetaan suurimmat asuntolainat. Mitä suurempi kaupunki, sitä paremmat ovat yleensä myös asunnon ostajien tulot, ja sitä helpommin löytyy uusi työpaikka työttömyyden kohdatessa. Samoin asunnon vaihto on suhteellisen helppoa, koska ostajia ja myyjiä on paljon. Tämäkin pienentää äkillisten hintojen muutosten mahdollisuutta.

Hintojen nousu ja muuttoliike ovat voimistaneet asuntomarkkinoiden erilaisuutta eri puolilla maata. Maaseutualueilla asuntoneliö maksaa usein alle 600 euroa, kun pääkaupunkiseudulla luku on kerrottava neljällä. Ei olekaan ihme, että monet haaveilevat muuttavansa pienestä kerrostalokaksiosta hulppeaan omakoti- tai rivitalokotiin maalle.

Hinnat ovat nousseet kaikkialla, mutta eri vauhdilla kasvukeskuksissa kuin maaseudulla. Lapin maakunnassa kuluttajahintoihin suhteutetut asuntojen hinnat ovat nyt alempana kuin kaksi vuotta sitten, mutta pääkaupunkiseudulla 12 % korkeammat. Näin ollen myös ylikuumenemisriskit ovat erilaisia.

Pääkaupunkiseudulla muuttoliike on kääntynyt selvästi kehyskuntiin, ja asuntojen kysyntä ei enää kasva aiempaa vauhtia. Toisaalta tonttimaata on niukasti, ja rakentamiseen vapautuvat tontit kilpailutetaan. Tonttien hinnat ovatkin nousseet asuntoja nopeammin.

Maaseutualueilla asuntojen tarve puolestaan laskee väestön vähenemisen vuoksi. Eivätkä heikoimmin varustellut tai sijainniltaan huonot asunnot mene edes kaupaksi.

Raija Volk
raija.volk@ptt.fi

Lisää numerotietoa asuntomarkkinoista artikkelin nettiversiossa osoitteessa:
www.osuustoiminta.coop/ot

| Sivun alkuun |