Yrityskorot puoliksi kiinteitä,
puoliksi vaihtuvia

Yritysten rahoitusjohtajat suosivat kiinteää korkoa vaihtamalla vaihtuvakorkoisen lainan kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksella. Keskimäärin puolet yritysten rahoituksesta on vaihtuvakorkoista ja puolet kiinteäkorkoista. Tämä on hyvä tapa suojautua korkoriskiltä. Kukaan ei tiedä, mihin korot liikkuvat seuraavana kymmenenä vuotena.

Kiinteäkorkoinen laina on todennäköisesti edullisempi vaihtoehto kuin vaihtuvakorkoinen laina ylihinnoitellulla korkokatolla. Matemaattisesti tätä on vaikea todistaa, mutta historiallisesti tilastot osoittavat väitteeni todeksi.

Korkokaton suuri etu on se, että jos korot laskevat, laskee myös lainan korko, kun taas koron nousun vaikutus on rajattu sovittuun korkokattoon.

Olen tutkinut korkokatto-optioiden kehitystä ja näyttää siltä, että lainanottajalle olisi edullisempaa ottaa puoliksi kiinteäkorkoista ja puoliksi vaihtuvakorkoista lainaa. Kallein vaihtoehto on vaihtuvakorkoinen laina korkokattosopimuksella. Tutkimukset perustuvat suuria lainanottajia koskeviin pitkiin aikasarjoihin.

Pienempien lainanottajien tilanne on epäedullisempi, sillä tutkimusten mukaan he ovat maksaneet korkokatoistaan korkeampia hintoja. Yhdysvalloissa liittovaltion kontrolloima Fannie Mae* tarjoaa korkokattoja asuntovelallisille. Tämä takaa tehokkaan ja läpinäkyvän hinnoittelun, mikä puuttuu Suomen markkinoilta.

Vaihtuva korko
pohjaa euriboriin

Asunnon tai muun sijoituksen rahoituksessa on useita korkovaihtoehtoja. Suurin osa lainanottajista, sekä isoista yrityksistä että yksityishenkilöistä, käyttää euriboriin perustuvaa vaihtuvakorkoista lainaa. Euriborkorko vahvistetaan päivittäin klo 13 Suomen aikaa.

Euriborviitekoron lisäksi pankit veloittavat lainanottajilta marginaalin, joka asuntolainoissa on nyt noin 0,5 prosenttia.

Pankit saavat antamiinsa lainoihin rahat asiakkaiden tekemistä talletuksista. Keskimäärin pankit maksavat näille talletuksille euriborkoron vähennettynä kahdella prosenttiyksiköllä. Pankin lainasta saama marginaali on siis noin 2,5 prosenttia.

Monet pankit tarjoavat myös omaa primekorkoaan vaihtuvakorkoisen lainan viitekoroksi. Tämä korko liikkuu samansuuntaisesti kuin euriborkorko, mutta on keskimäärin korkeampi kuin kuuden kuukauden euriborkorko - pankithan keksivät sen tienatakseen.

Kokemuksen mukaan pankit nostavat prime-korkojaan nopeammin korkotason noustessa kuin laskevat niitä korkotason laskiessa. Tällä tavoin pankit tienaavat ylimääräistä - pankithan veloittavat samaa tai korkeampaa marginaalia primekorkoon sidotuista lainoista kuin euriborkorkoisista lainoista. Lainanottaja harvoin hyötyy primekorkoon sidotusta lainasta.

Kiinteä korko
usein sopiva

Toinen vaihtoehto lainalle on kiinteä, tietylle tasolle useaksi vuodeksi määritetty korko. Jos korkotason ennustetaan nousevan, kiinteäkorkoinen laina on hyvä vaihtoehto.

Kiinteä korko on hyvä vaihtoehto yksityishenkilölle, jolla on merkittävä laina, esimerkiksi 200 000 euroa, ja normaali palkka, kuten pariskunnalla 4 500 euroa kuussa. Miksi ottaa riski, jolta voi suojautua? Normaalissa markkinatilanteessa kiinteät korot ovat 0,5 - 1,5 prosenttiyksikköä korkeampia kuin vaihtuvat korot - nyt kymmenen vuoden kiinteä korko on noin 4 prosenttia ja kuuden kuukauden euriborkorko 3,5 prosenttia.

Nykyisellä matalalla korkotasolla kiinteät korot ovat varmin ja halvin tapa poistaa koron nousun tuoma riski. Monet nuoret ovat ottaneet todella suuria asuntolainoja, ja vaihtuvakorkoisessa lainassa korkojen nousu saattaa yllättää.

Suomessa pankit eivät halua antaa pitkiä, kymmenen ja viidentoista vuoden lainoja kiinteällä korolla toisin kuin pankit isoissa OECD-maissa. Meillä pankit tarjoavat kolmen ja viiden vuoden kiinteitä korkoja. Ne ovat liian lyhyitä suojatakseen lainanottajia koron nousuilta.

Korko ja sen päälle veloitettava marginaali ovat myös ongelmallisia. Kiinteä korko perustuu koronvaihtosopimusmarkkinoihin, ja marginaalin tulisi olla yhtä suuri kuin vaihtuvakorkoisissa lainoissa. Pankkien on helppo suojata oma korkoriskinsä näillä markkinoilla. Kyse on pankkien perusosaamisesta ja -bisneksestä.

Pankki rankaisee
nopeaa maksajaa

Jos päätät maksaa kiinteäkorkoisen lainasi pois ennenaikaisesti, pankit veloittavat sinulta todennäköisesti hyvityksen. Näin tulisi kuitenkin tehdä vain silloin, kun korot ovat laskeneet. Korvauksen tulisi tällöin vastata maksamasi kiinteän koron ja pankin lainamääräsi uudelleen lainaamisesta saaman koron erotusta - tarkkaan ottaen tämän erotuksen nykyarvoa.

Jos toisaalta korot ovat nousseet, tällöin pankin tulisi hyvittää sinulle määrä, joka vastaa maksamasi koron ja uuden korkeamman markkinakoron (jota pankki saa lainatessaan uudelleen lainamääräsi) erotuksen nykyarvoa.

Tämä toimii suuryritysten kanssa. Miksi ei myös asuntolainavelallisten kanssa?

Korkokattokin
suosii suuria

Vaihtuvakorkoisen lainan korkoriskiä voi vähentää solmimalla korkokattosopimuksen. Jos euriborkorko ylittää sovitun tason, pankki maksaa sovitun koron ja sitä korkeamman euriborkoron erotuksen.

Tämän korko-option hinta riippuu siitä, kuinka lähellä sovittu korkokatto on kyseisen hetken euriborkorkoa, korkokattosopimuksen pituudesta ja siitä, kuinka paljon korot ovat vaihdelleet viime aikoina. Pitkäaikaiset sopimukset heiluvilla markkinoilla ovat kalliimpia kuin lyhyet rauhallisilla markkinoilla.

Korkokatto-option hinta lasketaan monimutkaisesti eikä sitä tavallinen kuluttaja hallitse. Pankkien ja niiden suurten yritysasiakkaiden maksama hinta vastaavanlaisesta suojautumisesta on paljon halvempi asuntovelallisten maksamaan hintaan verrattuna.

Korkokatto
maksaa melkoisesti

Luultavasti juuri mainituista syystä pankit eivät julkaise kuluttajille tarjoamiensa korkokattosopimusten hintoja, vaikka markkina niiden osalta on vakaa ja läpinäkyvä.
Tiedustelin kolmelta suurimmalta pankilta sähköpostilla, mitä 15 vuoden pituiset viiden ja kuuden prosentin korkokattosopimukset maksaisivat 200 000 euron asuntolainalle. Valitettavasti yksikään pankki ei vastannut kyselyyni.

Lukijoita kuitenkin varmasti kiinnostaisi tietää, että markkinahinnat kyseisille korkokatoille annuiteettilainalle ovat 1,53 % ja 0,86 % kertamaksuna lainan pääomasta. Täten 200 000 euron 12 kuukauden euriborkorkoon (tuolloin 3,70 %) sidotun vaihtuvakorkoisen asuntolainan ottaja maksaa 3 060 euroa ja 1 720 euroa korkosuojauksesta.

Voit olettaa joutuvasi maksamaan hieman enemmän vastaavasta korkosuojasta pienemmälle lainalle, ei kuitenkaan tuplasti enemmän, jollaisiin tarjouksiin jotkut kollegat ovat törmänneet. Päivänä, jolloin kysyin hintoja korkokatoille, 15 vuoden kiinteäkorkoinen annuiteettilaina olisi maksanut 4,05 % ilman marginaalia.

Nicholas Anderson

* Fannie Mae on amerikkalainen finanssijätti ja pörssiyhtiö. Yhdysvaltain liittovaltiolla on lain perusteella enemmistö sen hallituspaikoista. Sen tehtävä on varmistaa köyhien ja keskipalkkaisten mahdollisuus saada asuntolainaa. Se on erittäin merkittävä tekijä asuntolainamarkkinoilla.

| Sivun alkuun |